O arrendamento rural é frequentemente apresentado como uma alternativa à compra de terra, uma forma de o capital estrangeiro ter acesso ao solo brasileiro sem os entraves da Lei nº 5.709/1971. Essa percepção, contudo, é juridicamente equivocada. O artigo 23 da Lei nº 8.629/1993 estende às operações de arrendamento as mesmas restrições aplicáveis à aquisição […]

O arrendamento rural é frequentemente apresentado como uma alternativa à compra de terra, uma forma de o capital estrangeiro ter acesso ao solo brasileiro sem os entraves da Lei nº 5.709/1971. Essa percepção, contudo, é juridicamente equivocada.

O artigo 23 da Lei nº 8.629/1993 estende às operações de arrendamento as mesmas restrições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais. Ou seja, uma empresa brasileira controlada por estrangeiros que queira arrendar terras no Brasil está sujeita ao mesmo regime de limitações, autorizações e tetos percentuais de área por município. A decisão do STF de abril de 2026 consolidou exatamente esse entendimento, encerrando anos de controvérsia sobre o tema.

Na prática, isso significa que o arrendamento rural por empresa sob controle estrangeiro deve ser formalizado por escritura pública, observar os limites de módulos de exploração indefinida (MEI) e, dependendo da extensão da área, exigir autorização do INCRA ou até do Congresso Nacional. O INCRA é o órgão competente para controlar tanto a aquisição quanto o arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros no Brasil.

Parceria Agrícola: A Exceção que Confirma a Regra

Se o arrendamento é restrito, o contrato de parceria agrícola ocupa uma posição distinta no ordenamento jurídico. A parceria, regulada pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, não é um simples “aluguel de terra”: as partes dividem os riscos do negócio e partilham os frutos da produção.

Segundo o entendimento consolidado na jurisprudência e confirmado por decisão judicial recente envolvendo o grupo Bracell, “a aquisição de madeira e a celebração de contratos de parceria agrícola, mesmo por empresas controladas por sócios estrangeiros, não é proibida por nenhuma lei ou norma vigente no Brasil”. Isso porque a parceria não transfere posse ou domínio da terra; a relação é de compartilhamento de risco, não de controle fundiário.

O alerta, porém, é claro: um contrato nominado como “parceria” que, na prática, funcione como arrendamento, com pagamento de valor fixo e sem divisão real dos riscos, pode ser considerado uma simulação e ter sua validade questionada judicialmente. A fronteira entre os dois institutos é, portanto, um ponto crítico de conformidade para qualquer parceria internacional no campo.

Integração Agroindustrial: o modelo que funciona quando bem estruturado

O modelo de integração entre produtor rural e agroindústria, amplamente utilizado na avicultura, suinocultura e fumicultura, é regulado pela Lei nº 13.288/2016. Nesse arranjo, o produtor (integrado) entra com a terra e a mão de obra; a agroindústria (integradora) fornece insumos, orientação técnica e garante a compra da produção.

A Lei nº 13.288/2016 não impõe restrições à nacionalidade da integradora. Uma empresa estrangeira  (ou brasileira com controle estrangeiro) pode atuar como integradora sem violar a legislação fundiária, desde que não haja relação de posse ou domínio sobre o imóvel rural. O contrato deve ser escrito, com linguagem clara, especificando as responsabilidades de cada parte, os padrões de qualidade, os critérios de remuneração e as obrigações fiscais, sanitárias e ambientais.

Um ponto de atenção relevante: o contrato de integração não configura vínculo empregatício entre as partes, mas a estruturação inadequada das relações pode gerar passivos trabalhistas, risco que se multiplica quando há assimetria entre uma grande corporação internacional e pequenos produtores rurais.

Transferência de tecnologia e royalties: registrar é condição, não formalidade

Parcerias internacionais no agro frequentemente envolvem o licenciamento de sementes geneticamente modificadas, defensivos agrícolas, sistemas de irrigação, software de gestão ou know-how agronômico. Nesses casos, entra em cena a legislação de propriedade intelectual e transferência de tecnologia.

O Instituto Nacional da Propriedade Industrial (INPI) é o órgão responsável pelo registro e averbação desses contratos no Brasil. O registro no INPI é condição essencial para que o contrato produza efeitos perante terceiros, para que os royalties pagos sejam dedutíveis fiscalmente e para que as remessas de valores ao exterior sejam legitimadas. Sem esse registro, a dedutibilidade cai, o custo financeiro da parceria aumenta e a operação pode ser questionada pelo Fisco.

Em 2023, o INPI publicou as Portarias nº 26 e 27, que simplificaram as regras e introduziram uma mudança relevante: passaram a aceitar o registro de contratos de licenciamento temporário de know-how, modalidade antes não reconhecida pelo instituto. Isso amplia o leque de estruturas jurídicas disponíveis para parcerias tecnológicas no agronegócio. Adicionalmente, a Lei nº 14.286/2021 eliminou a obrigatoriedade de registro no Banco Central para autorização de remessa de royalties ao exterior, bastando agora comprovar o pagamento do imposto de renda retido na fonte no Brasil.

Fusões, Aquisições e a Aprovação do CADE

Quando a parceria internacional no agro toma a forma de uma fusão, aquisição de controle societário ou qualquer ato de concentração econômica, entra em cena o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE). Pela Lei nº 12.529/2011, operações em que um dos grupos envolvidos tenha faturamento bruto anual no Brasil superior a R$ 750 milhões e o outro grupo supere R$ 75 milhões devem ser submetidas à aprovação prévia do CADE.

O prazo de análise do CADE é de até 240 dias, prorrogável por mais 90 dias em casos complexos. Operações que se enquadrem nos critérios e não sejam submetidas ao órgão são consideradas nulas de pleno direito, e as partes ficam sujeitas a multas que variam de R$ 60 mil a R$ 60 milhões. Vale destacar que até operações realizadas no exterior, mas com efeitos no mercado brasileiro — podem exigir notificação ao CADE.

A aquisição indireta de controle de empresas proprietárias de imóveis rurais, por meio de compra de quotas sociais, alienação de controle acionário ou incorporação, também está sujeita às restrições da Lei nº 5.709/1971. Em outras palavras, não é possível contornar as limitações fundiárias simplesmente adquirindo a empresa proprietária da terra.

Financiamento Estrangeiro: O Caminho Mais Aberto

Se há um campo em que a legislação tem avançado na direção da abertura, é o do financiamento. A Lei do Agro (Lei nº 13.986/2020) ampliou significativamente as possibilidades de captação de recursos estrangeiros pelo setor.

Entre as principais inovações:

• CRA (Certificado de Recebíveis do Agronegócio) com variação cambial: pode ser emitido em favor de investidor não residente, com cláusula de correção pela variação cambial, desde que integralmente vinculado a direitos creditórios na mesma moeda.
• Emissão de CRA no exterior: a Lei do Agro e a Lei nº 14.286/2022 permitiram que os CRAs sejam emitidos diretamente fora do Brasil, simplificando a burocracia para o investidor estrangeiro que antes precisava abrir conta de investimentos no país e nomear procurador.
• FIAGROs: os Fundos de Investimento na Cadeia Produtiva Agroindustrial, criados pela Lei nº 14.130/2021, permitem a participação de investidores estrangeiros como cotistas. Dados da B3 mostram que investidores não residentes responderam por 23,8% do volume negociado em FIAGROs em fevereiro de 2026.
• Garantias reais em favor de credores estrangeiros: a Lei nº 13.986/2020 também autorizou, expressamente, a constituição de alienação fiduciária de imóvel rural em favor de credor estrangeiro (inclusive em área de faixa de fronteira), dispensando a antiga exigência de assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional para essa modalidade específica.

A Faixa de Fronteira: Uma Restrição que Muitos Desconhecem

Existe uma camada adicional de restrições que surpreende muitos investidores: a faixa de fronteira. A Lei nº 6.634/1979 define como área indispensável à segurança nacional a faixa de 150 km paralela à linha divisória terrestre do Brasil. Nessa área, qualquer transação com imóveis rurais que implique obtenção de posse, domínio ou qualquer direito real por estrangeiro depende de assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional (CDN).

Isso afeta de maneira significativa estados como Mato Grosso do Sul, Paraná, Rio Grande do Sul, Amazonas, Pará e Roraima, que possuem extensas áreas na faixa de fronteira com relevante produção agropecuária. Empresas que operam nessas regiões e possuem qualquer participação estrangeira relevante precisam verificar com especial atenção a localização dos imóveis envolvidos em suas estruturas.

Registro de Capital Estrangeiro no Banco Central: Obrigação Declaratória

Por fim, há uma obrigação operacional que frequentemente passa despercebida: o registro do investimento estrangeiro direto (IED) perante o Banco Central do Brasil, por meio do sistema SCE-IED. A responsabilidade pelo registro é da empresa receptora do investimento no Brasil, e inclui declarações trimestrais, anuais e quinquenais.

O registro tem natureza declaratória (não é uma autorização prévia), mas sua ausência ou inexatidão sujeita a empresa a sanções administrativas e pode dificultar a remessa de dividendos, juros sobre capital próprio e outras remunerações ao investidor estrangeiro. Em outras palavras, é uma obrigação de compliance que deve estar integrada à gestão corrente de qualquer empresa agroindustrial com capital estrangeiro.

O Mapa do Que é Permitido, do Que Exige Atenção e do Que Pode Dar Problema

Para não Errar: dez pontos de atenção

1. Arrendamento não é porta de saída para as restrições fundiárias — está sujeito ao mesmo regime da compra de terra para empresas sob controle estrangeiro.
2. Parceria agrícola só funciona se for parceria de verdade — divisão real de riscos e frutos, não pagamento de valor fixo disfarçado de parceria.
3. Contratos de integração são permitidos, mas devem seguir as exigências formais da Lei nº 13.288/2016.
4. Todo contrato de licenciamento de tecnologia com remessa de royalties ao exterior deve ser registrado no INPI — sem isso, a dedutibilidade e a remessa ficam em risco.
5. Aquisição indireta de terra (via compra de empresa) também está sujeita às restrições da Lei nº 5.709/1971.
6. Fusões e aquisições acima dos limiares do CADE exigem aprovação prévia — fechar o negócio sem essa aprovação torna o ato nulo.
7. Operações na faixa de fronteira (150 km da fronteira terrestre) exigem aprovação do Conselho de Defesa Nacional.
8. O registro do investimento estrangeiro no Banco Central (SCE-IED) é obrigação da empresa receptora, não do investidor estrangeiro.
9. FIAGROs e CRAs são os canais mais abertos para capital estrangeiro no agro — a legislação recente avançou significativamente nessa direção.
10. Estruturas que buscam “driblar” as restrições fundiárias por vias criativas — debêntures conversíveis em ações de empresa proprietária de terra, por exemplo — carregam risco jurídico relevante e devem ser analisadas com cuidado por assessoria especializada.

O campo brasileiro está aberto ao capital estrangeiro; em muitas frentes, mais do que nunca. Mas essa abertura tem limites e condições que precisam ser respeitados. Estruturar bem a parceria desde o início é o que garante que o negócio feito hoje não vire um problema amanhã.

Fonte Portal Agroraiz